• Daniel Carreño

WeWork: Historia de una valoración exagerada y una administración sin rumbo.


WeWork parecía tenerlo todo, un modelo de negocios prometedor, una visión innovadora, el apoyo de grandes inversionistas y un CEO que quería comerse el mundo. Una combinación perfecta, que para enero de 2019 le permitió recibir una inversión de 2 billones de dólares provenientes del gigante japonés Softbank, para poco tiempo después recibir una valoración de 47 billones, una de las más altas del momento, que la posicionaron por delante de empresas como AirBnb y Tesla. Lo anterior, le permitió emprender el camino hacia el mercado público de valores, cuando el 24 de agosto de ese mismo año la entonces conocida como The We Company finalizó el proceso necesario ante la Bolsa de Valores de Nueva York para solicitar su IPO. Sin duda, esta startup dedicada principalmente al negocio del coworking estaba cumpliendo el sueño de cualquier emprendimiento y a priori en su horizonte no se vislumbraban problemas. Entonces, ¿qué fue lo que salió mal?, pues el sueño no duró mucho, el 16 de septiembre de 2019, menos de un mes después de solicitar su IPO, la compañía decidió retrasarla indefinidamente y el 30 de septiembre esta fue cancelada definitivamente, lo cual terminó por arrastrarla hacia una espiral de dudas de la que aún hoy en día no es capaz de recuperarse totalmente.


Ahora bien, para entender que salió mal debemos retroceder un poco, WeWork fue fundada en 2010 por el emprendedor israelí Adam Neumann y su compañero Miguel McKelvy, su objetivo en un principio era transformar el mercado del coworking, ofreciendo espacios de trabajo a precios módicos en las ciudades más importantes de Estados Unidos. Sin embargo, su modelo iba mucho más allá, en los espacios que ofrecía la compañía se respiraba un verdadero aire de cambio, donde se podía construir un verdadero networking y se buscaba reinventar la vida de oficina. Lo anterior terminó por atraer a un gran público, desde personas jóvenes hasta startups de sectores disruptivos que buscaban hacer parte de la transformación, pero, lo más importante, su modelo atrajo la mirada de grandes inversionistas, entre los que resaltan grandes fondos de venture capital como Benchmark y Softbank. De esta forma, WeWork fue capaz de dar un paso hacia adelante llevando su modelo a más de 100 ciudades a lo largo de 29 países [1] e irrumpiendo en nuevos mercados, como el de vivienda a través de WeLive e incluso en la educación primaria y secundaria por medio de WeGrow.


Sin embargo, tras esta aparente fachada de éxito se escondían dos problemáticas que en gran parte motivaron la estrepitosa debacle de la compañía, (i) una valoración exagerada sin fundamento alguno y (ii) unas reglas de gobierno corporativo absolutamente nefastas, que permitieron al CEO y co-fundador de WeWork Adam Neumann tomar decisiones que dejaron a la empresa totalmente a la deriva. Sobre el primer punto, cabe resaltar que la valoración de 47 billones de dólares que había recibido WeWork no tenía comparación alguna frente a las demás empresas del sector. Por ejemplo, IWG, una compañía basada principalmente en Europa que presta un servicio bastante similar al de WeWork, para 2019 estaba valorada en 3.7 billones [2]. Lo extraño, es que esta última contaba con más empleados, metros cuadrados de oficinas, estaba presente en más países, generaba más ingresos y a diferencia de la primera, si generaba ganancias. Así las cosas, ¿cómo es posible que una compañía que en el último ejercicio había generado pérdidas de casi 2 billones de dólares tuviera una valoración más de 10 veces mayor que la de una competidora que la superaba en todos los rubros?


Al respecto, David Trainer asocia este hecho a un fenómeno denominado “Unicorn Bubble” [3], que es producto del surgimiento de grandes fondos de capital de riesgo que inyectan cantidades enormes de recursos en estos emprendimientos, fomentando una cultura de quema excesiva de dinero para obtener crecimientos tempranos. Esto se traduce, en la asignación de valoraciones excesivas que generan pérdidas cuando estas empresas se hacen públicas, como sucedió en los casos de Uber y Lyft, donde el precio de las acciones se ha reducido en un 30 y 40% respectivamente desde el momento de la IPO.


De forma similar, el profesor Damodaran [4] ha señalado que en la industria del venture capital realmente no se realiza una valoración de las compañías, sino que simplemente se les pone un precio. Es decir, no se estima cual es el valor real de un negocio en marcha con base en su capacidad para generar ingresos y flujos de casa, sino que se calcula un precio con base en lo que otras personas estarían dispuestas a pagar por un negocio similar. Esta realidad genera un gran margen de subjetividad en las valoraciones, al fin de cuentas, muchos fondos de capital de riesgo asignan un valor enorme a compañías donde cuentan con una inversión importante. Esto se demuestra claramente en el caso que nos ocupa, pues realmente no existían bases sólidas que justificaran la valoración que se le otorgó a WeWork, dado que, para alcanzar este valor, la empresa tendría que haber aumentado sus ingresos de forma constante en un 30% anual durante el periodo comprendido entre 2019 y 2028 [5], algo que simplemente no era posible. Así, luego del fallido intento de IPO y estando más cerca de la quiebra que de cualquier otra cosa, Softbank se vio obligado a salvar a la compañía y a reconsiderar su valoración, asignándole inicialmente un valor de 10 billones de dólares para finalmente en octubre de 2019 rebajarlo hasta 5 billones.


En lo que respecta a la otra cara de la moneda, el diseño de las reglas de gobierno corporativo de WeWork era un desastre. En primer lugar, la existencia de dos clases diferentes de acciones le trajo muchos problemas a la compañía, pues estas permitieron a Neumman mantener un control prácticamente absoluto sobre el devenir de la empresa y limitaron el papel de los inversionistas en la toma de decisiones. Lo anterior, llevó a que se magnificara el segundo problema de agencia existente en el derecho societario, donde el socio de control en este caso actuando como administrador, tomó decisiones en contravía del interés de los demás accionistas y de la empresa. Cabe resaltar que en este caso Adam Neumman no era el accionista mayoritario de WeWork. Sin embargo, dada su posición como fundador de la empresa, SoftBank accedió a que este conservara acciones que le conferían un voto preferencial, con el fin de que continuara guiando a la empresa sin mayores limitaciones.


Así pues, Neumman como CEO tomó muchas decisiones cuestionables, por ejemplo: (i) abrió nuevas líneas de negocios como WeGrow donde la empresa no tenía experiencia alguna y además nombró a su esposa como CEO, (ii) arrendó a la compañía edificios de los cuales él era parcialmente dueño, (iii) se realizó préstamos provenientes de la caja de la empresa por debajo del 1% de interés, y lo que es peor, (iv) compró la marca We para posteriormente venderla a la sociedad por casi 6 millones de dólares. Este tipo de acciones, evidencian un comportamiento nocivo, pues el CEO simplemente se lucraba a costa de la empresa y no aportaba realmente un valor agregado. Así pues, cuando este tipo de operaciones entre salieron a la luz y fue manifiesto que la IPO no llegaría a buen término, Neumman se vio obligado a dejar su puesto en la dirección de la compañía y Softbank tuvo que ofrecerle un golden parachute de 1.7 billones de dólares para que se apartara definitivamente de WeWork. Una vez esto se llevó a cabo, el gigante japonés se vio en la necesidad de tomar el control y rescatar a la empresa de una bancarrota inminente, para ello, nombró dos nuevos CEO’s, cerró todas las líneas de negocios secundarias como WeGrow y WeLive y tuvo que dejar ir a más de 2.400 empleados.


Finalmente, hoy en dia WeWork ha logrado salir parcialmente de la crisis, un hecho que se debe admirar teniendo en cuenta que se trata de una empresa dedicada al arrendamiento de espacios de coworking en el marco de una pandemia mundial. Sin embargo, muchas de las dudas presentes en el pasado aún permanecen, especialmente el hecho de que la compañía presenta pérdidas significativas y que Softbank, su inversionista mayoritario, ya ha inyectado aproximadamente 16 billones de dólares en la empresa. Es por ello, que para el 21 de octubre de este año, esta proyectado que WeWork trate de entrar nuevamente al mercado público de valores, esta vez mediante una fusión con BowX, una SPAC (Special Purpose Acquisition Company) que le dio una valoración de 9 billones de dólares y con la que espera recibir una inversión de aproximadamente 1.3 billones [6]. Al respecto, cabe mencionar lo señalado por Trainer en su columna de Forbes del 4 de octubre de 2019 [7]. Para este, la entrada al mercado público de valores es la única forma en la que esta empresa y sus inversionistas pueden mitigar sus pérdidas, en este orden de ideas, a pesar del fracaso de la IPO, Trainer advirtió que WeWork intentaría nuevamente y por cualquier medio entrar al mercado público de valores, por lo que exhortó a los inversionistas para que llegado el momento no se dejaran engañar y se mantuvieran alejados de esta inversión. En este orden de ideas, solo queda esperar y observar cómo se desarrolla esta transacción en los meses venideros, y si por fin WeWork es capaz de convertirse en la joya que parecía ser o si quedará en la historia como una de las inversiones más trágicas de la industria del venture capital.




Referencias:


[1] Aydin, R. (2019). The WeWork fiasco of 2019. Insider. Recuperado de: https://www.businessinsider.com/wework-ipo-fiasco-adam-neumann-explained-events-timeline-2019-9


[2] Bloomberg Quicktake. (2019). The spectacular rise and fall of WeWork. Recuperado de: https://www.youtube.com/watch?v=X2LwIiKhczo


[3] Mcbride, S. (2019). The Unicorn Bubble is bursting. New Constructs. Recuperado de: https://www.newconstructs.com/the-unicorn-bubble-is-bursting/


[4] Damodaran, A. (2016). Venture Capital: It is a pricing, not a value game. Recuperado de: https://www.youtube.com/watch?v=S8VbQwPl86w


[5] Trainer, D. (2019). WeWork is the most ridiculous IPO of 2019. Forbes. Recuperado de: https://www.forbes.com/sites/greatspeculations/2019/08/27/wework-is-the-most-ridiculous-ipo-of-2019/?sh=7b45592f1ad6


[6] Eavis, P y Hirsch, L. (2021). After failed IPO, WeWork will go public through a merger. New York Times. Recuperado de: https://www.nytimes.com/2021/03/26/business/WeWork-Spac-ipo.html


[7] Trainer, D. (2019). WeWork’s failed IPO is a win for Main Street. Forbes, Recuperado de: https://www.forbes.com/sites/greatspeculations/2019/10/04/weworks-failed-ipo-is-a-win-for-main-street/?sh=26ce497e7e2c

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