En primer lugar, es preciso definir el término titularización como: el proceso en el que se agrupan activos financieros que prometen flujos de caja futuros, para ser transformados en títulos valores que pueden comercializarse en los mercados de capitales (Titularizadora Colombiana, s.f.). Como resultado de este proceso se obtiene una estructura autofinanciada, representada por los flujos de caja asociados a los activos titularizados, que se puede negociar entre inversionistas (Titularizadora Colombiana, s.f.). Así entonces, el proceso de titularización de un activo permite aumentar la liquidez sobre activos que no son muy líquidos como las carteras de vivienda, de consumo o los bienes inmuebles (Gerencie, s.f.).
Para el caso de la cartera de vivienda se tiene el siguiente proceso de titularización: primero, una persona obtiene un crédito bancario. Aquí el banco le presta a la persona el dinero para que adquiera su vivienda, y tiene como respaldo una hipoteca sobre el activo subyacente en caso de incumplimiento del contrato. Dicho proceso ocurre múltiples veces, estableciendo así una cuenta por cobrar en los activos del banco. Posteriormente, el banco le vende a una agencia titularizadora su cartera de créditos de vivienda, para cambiar una cuenta por cobrar de largo plazo, por liquidez.
De esta forma, la titularizadora estructura un título valor que agrupa múltiples créditos hipotecarios. Esta agrupación (o pool de hipotecas) se denomina patrimonio autónomo (o universalidad). Este patrimonio se lo vende la agencia titularizadora a inversionistas en el mercado primario de valores.
Así, los inversionistas que adquieren el patrimonio autónomo pueden: por una parte, obtener una rentabilidad asociada a los flujos que generan los títulos hipotecarios que componen la cartera - estos flujos equivalen a los pagos de las personas a sus créditos hipotecarios-; o por otra parte, revender el título en el mercado sí lo desean.
Ahora bien, el origen de la crisis financiera del año 2008 se dio por un mal manejo de estos productos. En primera instancia, los grandes bancos de inversión de Wall Street realizaron prestamos hipotecarios a personas que no tenían capacidad para devolverlos. Posteriormente, dichos préstamos hipotecarios eran titularizados y se vendían en el mercado de capitales a fondos de pensiones y otros inversionistas institucionales. Los bancos de inversión reconocían el riesgo que generaban al crear y vender productos con altas probabilidades de impago, y sin embargo, no se motivaron para detener lo que hacían. Este proceso era una “máquina de dinero” para Wall Street. A los bancos únicamente les importaba crear universalidades, venderlas para recoger liquidez y con esta liquidez poder crear más hipotecas. La maquina se averió justo cuando las personas no pudieron pagar sus hipotecas, dando origen a la peor crisis financiera de los últimos 30 años.
Referencias:
Gerencie.com (s.f). ¿Qué es la Titularización? Recuperado de: https://www.gerencie.com/que-es-la-titularizacion.html
Ginnie Mae Basics Woorkbook. (2019). Recuperado de: https://www.ginniemae.gov/issuers/issuer_training/Tools%20and%20Resources/ginniemae_basics_workbook.pdf
Investopedia. (2020). Mortgage-Backed Security. Recuperado de: https://www.investopedia.com/terms/m/mbs.asp
Titularizadora Colombiana. (s.f.). Quiénes somos. Recuperado de: https://www.titularizadora.com/paginas/Titularizadora/quienes_somos.aspx?QIfQ7dHjZtUos8i3e2mg7ooidKVGZJ4PXWN3yoSHhk8%3d#